Дальше – больше?.. Почему в Казани взбесились цены на жилье
Дикий рост цен на жилье произошел в Казани с конца прошлого года. Скачок спровоцировали события «пандемийного» 2020-го: сначала люди бросились скупать квартиры в новостройках, соблазнившись льготными ипотечными ставками. Потом, напуганные слухами о девальвации рубля, сняли банковские вклады и начали хватать вторичку. Результат, как говорится, налицо – квартиры подорожали на 20 – 40%. По оценкам экспертов «ВК», сейчас цены на недвижимость устаканятся, потому что дальше расти им просто некуда. Однако на снижение рассчитывать не приходится.
Осенью «ВК» писала, как оживился рынок недвижимости в Казани после депрессивной «пандемийной» весны 2020-го. Риелторы фиксировали бурный рост продаж недвижимости и начавшийся рост цен на нее. Хотя, казалось бы, серьезных оснований для подорожания не было – на дворе кризис, доходы у людей упали, кто-то и вовсе остался без работы, какая уж тут ипотека…
– Падение рубля в начале эпидемии коронавируса и введение льготной ипотеки на новостройки спровоцировали первую волну спроса на недвижимость, – напомнила прошлогодние события директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – Это был инвестиционный спрос – квартиры покупали не для того, чтобы в них жить, а чтобы сохранить свои накопления. В это время цены выросли, так сказать, авансом, необоснованно. Потом пошла паника: люди увидели, что квартиры дорожают, к тому же представители власти, тот же минстрой, подтверждали, что рост будет продолжаться. Это породило вторую волну спроса: люди ринулись покупать уже подорожавшее жилье, думая, что дальше будет хуже. А потом возникли объективные причины – возросли издержки застройщиков: подорожали материалы, рабочая сила, ГСМ… Когда застройщики стали задирать цены, покупатели переключились на вторичное жилье и оно тоже стало дорожать, ведь цены на вторичку всегда неразрывно связаны с ценами в новостройках. Кстати, в последние месяцы берут в основном вторичку, потому что популярные однокомнатные в новостройках закончились.
В итоге, по словам Гизатовой, за год квартиры и на вторичном рынке, и в новостройках подорожали минимум на 20%, причем во всех районах города. Подорожание коснулось и Куюков, жителям которых сам мэр Казани гарантировал ад из-за отсутствия дорог и инфраструктуры. Но люди, невзирая на все проблемы, как брали жилье в Пестречинском районе, так и берут.
– Там же изначально цена была ниже не потому, что это Куюки, а потому, что дома построены из более дешевых материалов, – пояснила директор АН «Счастливый дом». – В среднем по городу цена за квадратный метр на данный момент составляет 100 тыс. рублей. Сейчас рост остановился, я думаю, что больше жилье дорожать не будет, потому что люди не готовы столько платить. Но и снижения цен ждать не стоит, особенно на ходовые однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади.
По оценкам руководителя агентства недвижимости «Флэт» Руслана Хабибрахманова, с начала 2020-го недвижимость в Казани подорожала на 30 – 40%.
– Только в этом году цены выросли на 5 – 10%. Сейчас на рынке предложений уже не так много, они сократились наполовину и по вторичке, и по новостройкам – все разобрали, но спрос все еще есть, и это поддерживает цены на нынешнем уровне, – пояснил он. – Сейчас Центробанк поднимает ставки на ипотеку, люди стараются успеть взять жилье.
Хабибрахманов также отметил, что покупатели сейчас переключились на вторичное жилье: если в январе – феврале 2020 года через агентство купили 297 квартир на вторичном рынке, то за два месяца этого года – 441. Сделок с новыми квартирами за тот же период, наоборот, стало меньше: 72 против 84.
– Рассчитывать на то, что квартиры подешевеют, думаю, не приходится, – считает директор АН «Флэт». – Разве что в определенных ЖК, которые неоправданно задрали цены. Например, в новостройках на Аделя Кутуя цена за «квадрат» доходит до 150 тыс. рублей со сроком сдачи более чем через год.
– Казань по итогам 2020 года стала лидером в России по росту цен на квартиры в новостройках, что в общем-то говорит о том, что у нас неплохая экономическая ситуация: в Казани оказалось довольно много кредитоспособных людей, которым банки выдали ипотечные кредиты. Ведь там, где ситуация совсем плохая, банки просто не выдают кредиты, – с оптимизмом, равно как и Ильсур Метшин, взглянул на ситуацию на рынке недвижимости доктор экономических наук, профессор КФУ Игорь Кох. – Люди, которые первыми взяли дешевые ипотечные кредиты, выиграли по деньгам, но поспособствовали росту цен на недвижимость. Для остальных снижение процентов по ипотеке было уже нивелировано повышением стоимости жилья – они получили в общем-то то же самое, просто заплатили меньше банку, но больше застройщику.
Из-за огромного числа выданных в прошлом году ипотечных кредитов, считает экономист, скоро можно ожидать роста числа неплательщиков. Но, по словам Игоря Коха, их число не будет настолько катастрофичным, чтобы вызвать обвал экономики. К тому же банки уже принимают превентивные меры.
– ЦБ повысил ключевую процентную ставку и, скорее всего, в этом году еще повысит. Значит, ипотечные кредиты станут дороже и их, соответственно, станет меньше, – прогнозирует Кох. – Это должно выровнять ситуацию, потому что низкие ставки по ипотеке уже к концу прошлого года стали сказываться на общей инфляции. Конечно, к прошлогодней стоимости квартир мы не вернемся, потому что падение спроса не будет настолько обвальным, чтобы цены пошли вниз. Но на приостановку роста вполне можно рассчитывать.
