Фото: Денис Гордийко
(Город Казань KZN.RU, 19 октября, Алина Бережная). В ноябре этого года планируется провести общественные обсуждения проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Он является составной частью комплекса актуальных градостроительных документов Казани. Мэр Казани Ильсур Метшин подчеркнул, что Казань – один из первых российских городов, который преодолевает сложный барьер между старой нормативной базой и будущим. Градоначальник отметил, что новый документ наряду с утвержденными уже Местными нормативами градостроительного проектирования (МНГП) станет основой для реализации Генплана города.
«Многие градостроительные решения, заложенные нашими предшественниками еще полвека назад, нашли отражение в новых документах»
Содержание статьи:
«Правила землепользования и застройки это часть градостроительной основы нашего города, развития города наряду с Генеральным планом, с местными нормативным градостроительным проектированием, – сказал Ильсур Метшин. – Местные нормативы и правила землепользования – это тактические документы, которые позволяют реализовывать Генеральный план, и главное требование к этим документам – точность и недвусмысленность, они должны стать рабочими документами, как для городских властей, так и для собственников и инвесторов». Мэр напомнил, что принятый в 2007 году Генеральный план отставал от развития города, от темпов строительства городской инфраструктуры. «Многие градостроительные решения, заложенные нашими предшественниками еще полвека назад, нашли отражение в новых документах – и в новом Генеральном плане, и в новых правилах землепользования и застройки», – отметил глава города.
О подготовке нового проекта Правил землепользования и застройки сегодня на деловом понедельнике в Исполкоме Казани рассказал заместитель главного архитектора города Тимур Кадыров.
Работа над проектом шла параллельно с работой над Генпланом, который приняли в феврале этого года. Наиболее интенсивная стадия доработки началась после утверждения Генплана, так как правила являются инструментом его реализации, подчеркнул Тимур Кадыров. Он также отметил, что ПЗЗ уточняет проектные решения Генплана. «Комплекс обновленной документации, в том числе правила, возник как ответ на вызовы и проблемы, объективные градостроительные условия, с которыми мы столкнулись за последние 10 лет», – рассказал Т.Кадыров. По его словам, чем выше точность документов, тем осознаннее и прозрачнее будет идти развитие города, тем меньше будет возможностей для волюнтаристских решений и конфликтов.
Действующие ПЗЗ были основаны на карте, созданной в 1998 году. В текущую редакцию документа на сегодняшний день внесено более 500 изменений, касающихся как карты градостроительного зонирования, так и градостроительных регламентов. «Значительное количество случаев перезонирования связано с техническими ошибками, с пересечением границ территориальных зон земельных участков», – отметил Т.Кадыров.
Итоговый перечень насчитывает 27 территориальных зон. Новая редакция ПЗЗ наследует основные, традиционные для градостроительных документов зоны, сгруппированые по категориям: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные.
В новом ПЗЗ появятся территориальные подзоны
Наравне с картой зон, в составе правил применительно к зонам утверждается и градостроительный регламент, он состоит из видов разрешенного использования земельных участков. Градостроительным регламентом регулируются такие параметры как: минимальный и максимальный размеры земельного участка, процент застройки земельного участка, высотность и этажность, отступы от границ земельного участка. По словам Тимура Кадырова, одним из наиболее важных нововведений новой редакции ПЗЗ, по сравнению с действующей, является установление параметров применительно ко всем видов разрешенного использования земельных участков, а не только жилым объектам.
Также одним из нововведений документа стало введение территориальных зон, которые учитывают и стимулируют все потенциальное разнообразие городской среды. Среди них: «ОД» – «общественно-деловая», «ОЖ» – «общественно-жилая» и «ОП» – «общественно-производственная». Спикер отметил, что они предполагают более широкий спектр разрешенного использования, особенно общественного назначения, что позволит определить основную функцию в ходе реализации самих намерений собственников и правообладателей.
Одно из нововведений – появление зоны фактического использования, которая требует обязательную разработку проекта планировки территории (ППТ). «Фактическое использование означает, что в качестве видов разрешенного использования устанавливаются те, что уже реализованы, и в тех же параметрах, в соответствии с данными ЕГРН», – отметил Т.Кадыров. После разработки ППТ территория подлежит перезонированию.
Новым механизмом градорегулирования в проекте ПЗЗ стало применение понятия «территориальных подзон». Они устанавливаются наравне с территориальными зонами и могут менять значения параметров этих зон, но при этом не могут менять вид разрешенного использования. В ходе работ было выделено три основные группы подзон, каждая из которых направлена на достижение своих целей и реализует свой уникальный функционал, отметил Тимур Кадыров. К подзонам, устанавливающим нулевые значения параметров строительства, относится подзона улично-дорожной сети (УДС).
Подзона повышенной интенсивности использования территорий выстраивается преимущественно вдоль основных магистралей на глубину квартала до 75 метров. Такая подзона не распространяется на территории ИЖС и рекреационные территории. Тимур Кадыров рассказал, что в этой подзоне планируется более интенсивное использование земельных участков, установление нулевых отступов от передней границы участка, исключается застройка суммарной площадью менее 200 кв. м. Первые этажи обязательно должны реализовывать общественно-деловые функции, высота застройки должна быть соразмерна окружающей среде, но сможет превысить ее.
Также к этой группе относится и подзона градостроительно значимых территорий – отдельных городских участков, которые в перспективе должны сыграть важную роль в выстраивании пространственно-планировочной структуры города, и к которым будут предъявляться особые требования в процессе проектирования и согласования.
Подзона природно-рекреационного комплекса (ПРК) позволяет сохранить озелененные участки, предусмотренные на карте ПРК генплана. Кроме этого подзона ПРК накладывается, когда элемент ПРК попадает на часть земельного участка или на частную территорию.
Подзона прибрежных территорий (ПТ) действует наравне с Водным кодексом и устанавливается от береговых линий водных объектов общего пользования в границах Казани. Подзона представляет собой буферную территорию на расстоянии 20 м от береговой линии, отметил Тимур Кадров.
Подзона исторического поселения (ИП) работает в увязке с территориальной зоной исторического центра. «В дальнейшем, путем внесения изменений, планируется, что подзона ИП учтет разрабатываемые в настоящее время регламенты в составе Концепции устойчивого развития исторического поселения Казани, в том числе путем выделения новых подзон в своем составе с уникальными требованиями к установлению параметров», – рассказал Т.Кадыров.
«Мы должны обсуждать правила землепользования и застройки в новых реалиях»
Теперь предстоит согласование проекта ПЗЗ с Комитетом РТ по охране объектов культурного наследия, а также проведение специализированной комиссии и общественных обсуждений с последующей корректировкой в случае необходимости. Далее документ утвердят на сессии Казанской городской Думы, после чего предстоит постановка территориальных зон на кадастровый учет.
«Предварительно общественные обсуждения мы планируем на ноябрь этого год», – сказал Тимур Кадыров.
В настоящее время сформирована комиссия по ПЗЗ, в состав которой вошли 32 человека, отметил Тимур Кадыров. В нее вошли архитекторы и градостроители, представители Исполнительного комитета, министерств и ведомств, депутаты Казанской городской Думы и Госсовета РТ.
Общественные обсуждения по проекту ПЗЗ будут проводиться в соответствии с Постановлением Мэра Казани через информационную систему dispute.kzn.ru. Также предусмотрена оффлайн-экспозиция материалов ПЗЗ в Управлении архитектуры и градостроительства Казани и в администрациях районов. Экспозиция в составе общественных обсуждений будет длиться 7 дней, уточнил Тимур Кадыров. «Точная дата на сегодня не определена, так как идет доработка материалов и согласование с Комитетом по охране культурного наследия РТ. Предварительно общественные обсуждения мы планируем на ноябрь этого года», – рассказал Т.Кадыров. Кроме того, с материалами проекта ПЗЗ можно будет ознакомиться на сайте Управления архитектуры и градостроительства Казани.
Мэр Казани Ильсур Метшин призвал провести общественные слушания, учитывая санитарно-эпидемиологическую обстановку. «Мы должны обсуждать правила землепользования и застройки в новых реалиях, поэтому нужно это сделать с помощью современных средств коммуникации, не подвергая опасности тех горожан, которые хотят принять участие», – сказал И.Метшин.